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[1082期]农庄进入“违建拆除年”!然而,这仅仅是个开始……



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导语

打着“绿色、生态、美食、休闲”等主题,掩藏在绿色山水中的特色农庄,总是吸引着众多想逃离城市喧嚣的人们。

 

农庄在绿色山水中做出特色固然是好,但如果为了所谓的幽静而违建就未免得不偿失了!

 

还在规划建设中的农庄主,得好好看一看了!


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时间过半的2018年里,一面是巨大的政策和市场风口愈演愈烈,另一面,作为市场主体的休闲农庄,频频爆出被政府“强拆”的消息。

 

仅近两个月的消息就有:

 

六月下旬,针对北京昌平区六合成观光园擅自在农业大棚内违法建设居住屋舍,并包装成“田园庭院”对外租售问题,北京市委书记亲赴现场督导整改,昌平区相关部门5个党组织和20多名责任人被问责。

 

7月11日,成都市锦江区对秀丽东方园区内违法建设——幸福场等区域进行强制拆除。秀丽东方占地1250亩,总投资6亿元,年接待游客上百万,被誉为成都最美后花园。

 

8月4日,武汉东湖高新区龙泉街道出动2台挖机6台垃圾转运车和100余名工作人员,对侵占牛山湖水域的荷香农庄实施拆除。

 

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另外近期,北京、天津、河北、河南等地都发布了文件,要严格查处“大棚房”等违建物,规范管理大棚类设施农业项目。在这之前,一大批“大棚房”就已经被政府相继拆除。

 

虽未到年底,但可以肯定的是,“拆”字必定入选“休闲庄园年度事件”。更重要的是,这种“拆”的势头,仅仅是个开始。

 

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对庄主而言,投资巨大的项目被政府当做“违建”拆掉,无疑是心在滴血。但政府错了吗?

 

坦白讲,苛责政府也不公平。毕竟政策都是白纸黑字写得很清楚,政府部门依法行政,也是名正言顺。那么,庄主们重大损失背后,究竟是谁的错?

 

这里面,除了部分庄主抱着侥幸心理“打擦边球”以求蒙混过关,最后咎由自取外,还有更深层次的问题值得我们去思考和警惕。

 


和政府搞“默契”的时代该结束了

 


想投资做农庄,但是用地问题又解决不了,怎么办?于是在“高人”的建议下,把项目包装成招商引资项目,然后再和政府达成某种默契,争取一些擦边球的政策……

 

这几乎已是当下的常规操作。很多人认为,只要政府默许了,项目搞起来了,搞大了,剩下的事以后再说,慢慢解决。

 

前文提到的秀丽东方就属此类典型。遗憾的是,项目确实搞起来了,搞大了,还被人民日报点名表扬,但最终仍难阻被拆迁命运。

 

被拆迁当晚,秀丽东方在网上发文喊冤:政府在招商引资时承诺的附属设施配套用地指标迟迟不能兑现,投资方先后多次找到相关单位和部门汇报情况,都得不到任何文字回复,口头回复一直是“先搞起来再说”。

 

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拆除前的秀丽东方·幸福场


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拆除后的秀丽东方·幸福场

 

听起来秀丽东方比“窦娥”还冤,但就算政府落实了法规中总面积3%,最高不超20亩的附属设施配套用地,他们就可以在配套用地上搞现在的宴会厅、火锅厅、幸福场、停车场之类永久建筑设施吗?

 

这明显是对现有政策的刻意误读!2010年国土资源部155号文明确规定,附属设施用地仅包括管理和生产用房、仓库用地、硬化晾晒场、肥料生产场以及符合农村道路规定的道路等。秀丽东方明显超越了这个范畴。

 

更何况,秀丽东方的所在区域,城市规划的用地性质为绿地。受制于现有的法律法规,要在城市绿地里批建设用地指标,哪个官员愿意承担潜在的法律风险?

 


打破“小三心理”,避免吃哑巴亏

 


一边是喊冤政府没有落实政策,一边是“落实政策”后也明显违规,以秀丽东方为代表的一大批农庄,就是典型的“小三心理”:在不合法中寻找某种潜规则基础上的合乎情理。

 

事实上,政府为了招商引资,对于打擦边球的行为,一般都是睁只眼闭只眼。对于文件上白纸黑字的审批和合同,他们最多只能口头答应,不可能签字。

 

比如,根据锦江区农锦公司与秀丽东方签订的土地流转协议,双方约定:土地用途只能用于发展现代农业。因此,这次秀丽东方的喊冤,的确是过于相信口头承诺,而吃了哑巴亏。

 

这种“默契”下的违规在平时还好,一旦政府遇到上级专项治理、更大的招商引资项目、更大的战略发展选择、地价或潜在价值被大大提升等情况,这种“默契”就会被打破。除了喊冤,吃哑巴亏,庄主别无他法。


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湖北一位庄主,投入了5000多万搞起来的农庄,三年后政府为了在这块地上做一个大型工业园,按照“违建”给予强拆,只能赔偿200多万。庄主说,自己一度想去出家当和尚。

 

秀丽东方也是如此。有网友分析称,秀丽东方被拆除的真正原因,是因为该区域要建设新机场高速、成自高铁等交通干道。双方关于赔偿的底线差别太大,最后才撕下脸皮。

 

这种说法真实性无从得知,但被拆除已是既成事实。6个亿教训的背后,也提醒所有庄主,胳膊拧不过大腿,潜在的大坑随时会把项目吞没。因此,遵守政策、不和政府搞“口头默契”,才是做百年农庄的正道。

 

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有庄主要问:现在土地政策这么严,农庄又要发展,如何解决这个现实问题?

 

总结起来,请牢记这几句忠言:

 

1.“领导是我亲戚、铁哥们、好朋友”这种心理千万别有。遇到大事,领导“最铁的哥们”是上级领导。

 

2.写不到合同的承诺,都可以视为不存在。相信了,是你的错,损失也要由你承担。

 

3.如果你有“先搞起来再说” 的项目,赶紧去解决。千万别把“重要不紧急”的事情拖到“重要紧急”的时刻。

 

4.包括土地违规、包括非法套补贴、包括灰色交易等等,一切建立在非法基础上的事业,都是空中楼阁。天网恢恢疏而不漏,就算天网漏了,资本市场上也不会承认。

 

5.“懂趋势、知进退”很重要。选址时主动避开“敏感位置”,大政策需要懂得巧妙妥协者才是成熟企业家。“纠缠口头承诺试图维持现状”更像是失去理智的所为。

 

6.没建设用地就没法搞农庄,所以拼了命也要违规建设——这其实是典型的“重建设、轻运营”思维。谁说做休闲农庄必须大规模搞建设?

 

7.与其抱怨政策太严,不如抱怨自己的心太急。休闲农业是个长线,短期的急功近利必然会产生种种不如意。


放慢脚步,不争朝夕,时间能解决很多问题!






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对于国家的政策,我们不能总存在侥幸心理,总觉得自己可以打一打擦边球,整天费尽脑汁想着钻空子。与其这样,还不如好好整合自己的资源,合理开发和利用,免得投入财力物力,最终落得竹篮打水一场空。

 

对此,你有何看法?欢迎留言!

 

 

来源:参见庄主(ID:cjzz360),本文已获授权

编辑 | 卷耳 (微信:18186233709)

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